Region (IVD Süd/ms) - Die Nachfrage und das Preisniveau auf dem Mietmarkt steigen, während die Kaufpreise deutlich nachgeben. Das zeigt der CityReport Karlsruhe 2023 des IVD Süd.
„Der stark ausgeprägte Verkäufermarkt der vergangenen Jahre hat sich zum Käufermarkt gewandelt“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Karlsruhe, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt.
„Nachdem sich die Zinsen innerhalb eines Jahres vervierfacht haben und die Lebenshaltungskosten deutlich gestiegen sind, die Kaufpreise aber trotz der aktuellen Rückgänge auf einem relativ hohen Niveau liegen, geht die Nachfrage seitens der klassischen Käufer, die den Immobilienerwerb traditionell mit einem hohen Anteil an Fremdkapital finanzieren, stark zurück.“
Der zehn Jahre anhaltende Trend mit hohen Preissteigerungen wurde im Jahr 2022 gebrochen. Das Angebot an Kaufimmobilien nahm im Laufe des Jahres stetig zu und hat sich zum Jahresende mehr als verdoppelt. Dabei ist festzustellen, dass die Verkäuferseite teilweise immer noch Preisvorstellungen wie vor der Zinswende hat. Solche überzogenen Preise haben derzeit keine Aussicht auf einen erfolgreichen Kaufvertragsabschluss, denn für den klassischen Käufer ist die Immobilie aufgrund des Zinsanstieges nicht mehr finanzierbar.
„Das Angebot an Mehrfamilienhäusern hat sich deutlich vergrößert. In den vergangenen Jahren gelangten diese Objekte gar nicht in das allgemeine Marktangebot,
sondern wurden an die vorgemerkten Kunden verkauft“, erklärt Christian Sturm, Regionalbeirat des IVD Süd, von der Sturm Immobilien GmbH. „Professionelle Investoren, die auf der Objektsuche sind, erwarten eine Mietrendite, die analog der des Kapitalmarktzinses ist. Bei Kleinanlegern ist verstärkt der Einsatz von sehr hohen Eigenkapitalquoten zu verzeichnen. Hier steht mehr der Inflationsschutz als die Mietrendite im Vordergrund.“
Aufgrund der enorm gestiegenen Bau- und Handwerkerkosten sind viele Bauvorhaben sowohl im Geschossbau als auch im Eigenheimbereich verschoben worden,
da die Endpreise nicht mehr oder nur schwer kalkulierbar sind. In den letzten Jahren wurden Neubauobjekte meistens direkt vom Plan schnell verkauft. Diese Zeiten
sind nun vorbei; infolge der starken Zinserhöhung fehlt nun der Absatzmarkt.
Der Mietwohnungsmarkt kann auf die folgende Formel gebracht werden: Die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot, mit der Folge, dass die Mietpreise weiter
steigen - trotz der Mietpreisbremse und des neuen Karlsruher Mietspiegels. Die Nachfrage hat sich aus dem Kaufsegment in Richtung Mietmarkt verschoben. „Wer vor einem Jahr noch mit dem Gedanken gespielt hat, eine Immobilie zu erwerben, wird angesichts der über Jahre gestiegenen Preise und eines Kapitalmarktzinses von über 4 % nun eher mit seiner Familie eine Wohnung zur Miete suchen. Die Finanzierung des Eigenheims ist für viele nicht mehr erschwinglich“, resümiert Christian Sturm, von Sturm Immobilien GmbH.
Die Kombination aus signifikant gestiegenen Finanzierungskosten, restriktiven Kreditvergaben, der hohen Inflation sowie den Unsicherheiten infolge des UkraineKrieges belastete den Wohnimmobilienmarkt auch im Frühjahr 2023. Der stark ausgeprägte Verkäufermarkt der vergangenen Jahre hat sich zum Käufermarkt gewandelt, indem eine gewisse Kaufzurückhaltung vorherrscht. Am Mietmarkt ist der Nachfragedruck unterdessen weiterhin sehr hoch. Einige ehemalige Kaufinteressenten, die infolge deutlich erschwerter Finanzierungskonditionen vom Immobilienkauf Abstand nehmen müssen und sich für ein Mietobjekt entscheiden, treiben diesen weiter an. Die derzeit in der Regel schwächelnden Baugenehmigungszahlen könnten die Wohnungsproduktion mittelfristig spürbar dämpfen und den Mietwohnungsmangel weiter verschärfen.