(pm) Neu bauen oder sanieren? Wer ein Eigenheim erwerben will, hat die Qual der Wahl. Oft gewinnt der Charme des Altbaus: Hohe Räume, üppig bewachsene Gärten und eine gut ausgebaute Infrastruktur sind neben niedrigen Kaufpreisen verlockend. Allerdings erweisen sich die meisten alten Gebäude als Energiefresser. Fenster und Türen sind häufig schlecht isoliert, die Heizungsanlage in die Jahre gekommen. Zugluft und Feuchtigkeit sind typische Alltagsprobleme. Eine Problematik, welche im aktuellen Wahlkampf fast keinerlei Beachtung findet. Die Folge der aufgeführten Aspekte: Hohe Energiekosten. Energetische Modernisierungsmaßnahmen erhöhen das Wohlbefinden der Bewohner und steigern die Attraktivität der Immobilie auf dem Wohnungsmarkt. Langfristig lohnt sich die Investition.
Beim Erwerb eines Altbaus müssen sich die neuen Eigentümer auf bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen einstellen. Erste Hinweise zu notwendigen Aktionen gibt die Besichtigung der Immobilie. Außerdem muss der bisherige Besitzer einen Energieausweis vorlegen. Dieser zeigt nicht nur den Energieverbrauch des Hauses. Er beinhaltet Sanierungsempfehlungen. Minimalanforderungen sind gesetzlich in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt.
Gemäß EnEV 2014 ist der Hauskäufer zur Dämmung der obersten Geschossdecke verpflichtet. Für diese Sanierungsmaßnahme gewährt der Gesetzgeber zwei Jahre Zeit.
Ausnahmen:
Laut EnEV sind alte Heizkessel auszuwechseln. Heizkessel, die ab 1985 in Betrieb sind, dürfen maximal 30 Jahre genutzt werden.
Ausnahmen:
In nicht-beheizten Räumen sind Heizungs-, Warmwasserrohre und Leitungen zu dämmen, wenn sie Wärme führen. Dafür bleiben dem Immobilienkäufer ebenfalls zwei Jahre Zeit.
Je älter das Haus, desto höher der Sanierungsbedarf.
2. Exakte Adresse des Altbaus
Lage, Geografie und Emissionen können Einfluss auf das Gebäude haben.
3. Eingabeplan
Der genehmigte Bauplan beinhaltet unter anderem wesentliche Informationen zu Größe und Art des Hauses, der Anzahl der Zimmer und Fenster.
4. Bereits erfolgte Umbaumaßnahmen
Möglicherweise hat der Vorbesitzer bauliche Veränderungen vorgenommen. Oder erste Sanierungsmaßnahmen sind bereits erfolgt. Eventuell stimmt der Grundriss der Immobilie nicht mehr vollständig mit dem Eingabeplan überein. Darauf ist der Energieberater hinzuweisen.
5. Aktuelle Heizkostenabrechnungen und der Energieausweis des Hauses
Mithilfe des Energieausweises und der Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre verschafft sich der beratende Architekt einen Eindruck vom energetischen Zustand des Hauses und dem vermutlichen Sanierungsbedarf. Ein ungewöhnlich hoher Energieverbrauch proQuadratmeter deutet auf undichte Fenster, eine ungedämmte Fassade oder ein ungedämmtes Dach hin. Die mögliche Energieeinsparung nach der erfolgten Sanierung kann relativ exakt berechnet werden.
6. Aufnahmen des Gebäudes und der Innenbereiche
Aussagekräftige Fotos dokumentieren offensichtliche Schäden. Möglicherweise gibt es deutliche Mängel an der Gebäudehülle oder am Dach. Auch der Renovierungsbedarf im Innenbereich wird auf Bildern offensichtlich. Wichtig sind in diesem Zusammenhang die Wünsche der Bewohner. Soll barrierefrei gebaut werden?Sind Wände zu entfernen? Ist ein Anbau geplant? Bei umsichtiger Planung können notwendige Arbeitsschritte sinnvoll und kostensparend verbunden werden.
7. Allergien gegen Baustoffe und/oder Wunschmaterialien?
Asthmatiker und Allergiker bevorzugen ökologisch-gesundheitlich unbedenkliche Baustoffe. Hausbesitzer mit kleinem Budget favorisieren aus Kostengründen bestimmte Materialien.
8. Einzelmaßnahmen oder Komplettsanierung?
Staatliche Zuschüsse fallen bei einer kompletten Sanierung höher aus. Außerdem lebt der Eigentümer nicht auf einer Dauerbaustelle, wenn sämtliche Maßnahmen komprimiert stattfinden. Letztendlich bleibt es eine Frage des Budgets. Manchmal reichen die Rücklagen nur für absolut notwendige Maßnahmen. Diese werden dann nach Priorität in einzelnen Schritten durchgeführt. Der Energieberater entwickelt einen Sanierungsplan nach Wünschen und Möglichkeiten des Immobilienbesitzers.
Vor der energetischen Sanierung eines Gebäudes ist ein Blower Door Test sinnvoll. Dieses Differenz-Messdruckverfahren spürt Schwächen in der Gebäudehülle auf. Kritische Punkte sind Fenster und Außentüren. Energieberater mit entsprechender Qualifikation schließen während des Tests sämtliche Öffnungen des Hauses. Danach setzen sie einen Ventilator mit geeichter Leistungin eine Tür ein. Das Blower Door Gebläse erzeugt einen Unterdruck von 50 Pascal.
Thermobildkameras zeigen: Durch die meist einglasigen Fensterscheiben geht die meiste Wärme verloren. Trotz geschlossener Rahmen entweicht die warme Luft nach draußen. Experten sprechen von einem Energieverlust von bis zu 15 %. Am deutlichsten sind Wärmeeinbußen in der kalten Jahreszeit erkennbar. Für Thermografie-Aufnahmen eignen sich Winter und Vorfrühling daher am besten.
Manche Altbau-Käufer betrachten den Immobilienerwerb als Investment für die Zukunft. Sie ziehen nicht selbst ein. Sie vermieten. Mehrfamilienhäuser steigern so langfristig das eigene Vermögen. Bewohnen beim Erwerb der Immobilie zuverlässige Mieter das Gebäude, sind die laufenden Kosten vorerst gedeckt. Probleme bleiben jedoch nicht aus. Lässt sich die Altbauwohnung nicht konstant auf 20°C erwärmen, dürfen die Bewohner die Miete mindern. Bei einem kompletten Ausfall der (vermutlich alten) Heizungsanlage sind Mietminderungen von 100 % und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mögliche Folgen.
Vor der Neu-Vermietung kommen Hausbesitzer um Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht herum. Das gilt ebenso bei ganz oder teilweise unbewohnten Altbauten. Hohe Energiekosten schrecken potentielle Mieter ab. Ohnehin sind die Energiekosten in den letzten 10 Jahren um 65 % gestiegen.
Sanierungsmaßnahmen verhindern den verfrühten Wertverlust eines Gebäudes. Dazu zählt ein neuer Anstrich der Fassade, die Ausbesserung rissigen Mauerwerks oder die Erneuerung des Daches. Den eigentlichen Wert der Immobilie steigern Hausbesitzer mit diesen Instandhaltungsarbeiten jedoch nicht. Das gelingt mit einer energetischen Sanierung. Manche Hausbesitzer verbinden notwendige Ausbesserungen am Mauerwerk mit einer Fassadendämmung und dem Einbau energieeffizienter Fenster und Verglasungen. Damit sparen Bewohner laut Thomas Weber, Bauherrenberater vom Verband Privater Bauherren (VPB), bis zu50 % Energie. Werden nur die Fenster gewechselt, liegt die Einsparung bei 7- 10 %. Auch die Installation einer modernen, energieeffizienten Heizungsanlage, die auf erneuerbaren Energien basiert, führt zu einem beträchtlichen Wertzuwachs.
Fenster Austausch – besserer Durchblick, geringere Energiekosten
https://www.youtube.com/watch?v=sK4Xzb7TvEw
Deutschland hat sich mit der Unterzeichnung des Kyoto-Protokolls zur Umsetzung der internationalen Klimaschutzziele verpflichtet. Aus diesem Grund hat die Bundesregierung das CO²-Gebäudesanierungsprogramm geschaffen. Es soll durch finanzielle Förderung energieeffiziente Baumaßnahmen unterstützen. Die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zählen zu den bekanntesten Angeboten. Die KfW-Bank stellt Hauseigentümern von Bestandsimmobilien Fördermittel zur Verfügung.
Wird durch die Modernisierungsmaßnahmen ein bestimmter Energiestandard erreicht, gibt es einen Tilgungszuschuss. Die Luftdichtheitsmessung über einen Blower Door Test ist verpflichtend. Außerdem muss ein Energieberater oder ein entsprechend qualifizierter Architekt in den Sanierungsprozess einbezogen werden.
https://www.youtube.com/watch?v=3FtRpndbBBE